З кожним роком все більшої популярності набуває купівля квартири в новобудівлі, тобто, Ви купуєте квартиру і як тільки робота буде закінчена, одразу починаєте нею користуватись.
Згідно із ЗУ «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991 № 1560-XII, ЗУ « Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» від 19.06.2003 № 978-IV фінансування об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості.
Першим та найбільш поширеним є спосіб форвардні контракти. Форвардні контракти - це контракти з реальною поставкою, по якому дві сторони домовляються обмінятися активами на певну дату в майбутньому.
В нерухомості даний інструмент українські забудовники почали застосовувати кілька років тому для стимулювання продажів після кризи.
Суть даної операції така: інвестор укладає з компанією договір, згідно з яким через певний час (наприклад, після закінчення будівництва будинку) він сплатить записану в договорі суму в обмін на квартиру.
Операція дуже вигідна, коли ринок перебуває на дні:
• Якщо ціни зростуть, то втрати торкнуться забудовника, а не покупця.
• Якщо ціни на нерухомість впадуть, то покупець, відповідно, залишиться в програші, адже в договорі вказана більш висока ціна, встановлена на момент його підписання.
Зверненням форвардних контрактів займається товарна біржа. Вона зобов'язується перевіряти наявність у будівельної компанії документації, але, крім неї, ніякої орган державної влади не уповноважений це робити.
Другим за частотою використання є редукціон
Редукціон – торги зі зниженням ціни. Як правило, при заключенні договору проводиться тендер, бувають випадки, коли з’являється необхідність провести додатково між декількома учасниками редукціон.
На торг виставляється квартира, за яку змагаються покупці, що пропонують більш низьку вартість нерухомості, але не нижче обумовленої організатором суми. Перемагає учасник, що запропонував найнижчу ціну.
За останні два роки українські будкомпанії масово не вдавалися до редукційного способу. Вітчизняний покупець відрізняється консервативністю, до того ж багатьом громадянам сама схема проведення голландських аукціонів здалася складною.
Розстрочка – третій ефективний спосіб купівлі квартири.
Розстрочка - це засіб оплати товарів або послуг, при якому платіж здійснюється не в повній сумі їх вартості, а по частинах.
Після того, як більшість банків згорнулась після кризи, більше половини квартир купується шляхом надання позички забудовником. Розстрочка також набуває зацікавленості серед покупців через те, що на відміну від стандартного іпотечного кредиту у розстрочки більш прийнятні умови. Забудовник і девелопер (це підприємець, що займається створенням нових об’єктів нерухомості, розробляє стратегіїї розвитку бізнесу) зацікавлені в продажах, тому можуть реалізувати квартиру навіть без довідки про доходи клієнта.
Але є суттєві мінуси:
• у більшості випадків в розстрочку продається житло, що будується, а якщо і близьке до завершення, то не завжди ліквідне (мова йде про поверховості, вигляді з вікна, плануванні і т. д.) або дуже великих метражів.
• розстрочка дається на рік-два і не більше, а відсотки та комісії за користування позикою настільки великі, що кінцева ціна об'єкта може підвищитися удвічі, а то й більше початкової вартості квартири
• щомісячні виплати можуть стати непідйомними для покупця.
• право власності на нерухомість закріплюється за клієнтом тільки після виплати суми боргу, а це означає ризик втрати квартири в непередбачених ситуаціях.
Схему купівлі-продажу майнових прав компанії використовують для споруджуваного житла.
Покупець купує не об'єкт, а права на нього, тобто зобов'язання забудовника віддати йому квартиру в строк. Покупець вносить повну вартість квартири в обмін на отримання майнових прав. При цьому продавець зобов'язаний оформити право власності покупця на квартиру своїми силами і за свій рахунок в БТІ протягом певного часу після підписання акта прийому-передачі об'єкта.
Юристи рекомендують включати в договір пункт про повернення внесеної покупцем суми, якщо продавець порушить зобов'язання, зазначені в документі. Найголовніше правило при укладенні такого договору - перевірити надійність забудовника.
Якщо це відома компанія, яка збудувала не один об'єкт, то їй довірити суму можна, якщо забудовник ринку невідомий, то краще утриматися від покупки квартири таким чином.
На мою думку, договір куплі-продажу майнових прав є найбільш ефективним, зручним і надійним, так як така схема інвестування в будівництво житла передбачає відсутність посередників між забудовником і інвестором. А це означає відсутність контролю з боку посередника за цільовим використанням коштів інвесторів. Інвестори кінець-кінцем отримують у власність свої квадратні метри. Висновок можна зробити один – інвестор взмозі убезпечити себе від ризиків. Для цього йому необхідно передусім відповідально поставитися до вибору забудовника.


Автор консультації: Вишневська Інна Анатоліївна
Дата надання консультації: 19.11.2014
Кількість переглядів: 1753
Написати листа автору
Сайт, сторінка автора
Соціальні мережі сторінка автора


Оцінки консультації (9): 4.7
Залишити відгук у ГОСТЬОВІЙ КНИЗІ
Посилання на схожі консультації:

Теги матеріалу: купівля., квартира, право, новобудівля, цивільне

1

  1. uzufruct

    Хорошая статья,хотелось бы прочитать еще  о покупке акций у застройщика оформленных на третью Компанию и их дальнейший обмен на квартиру.Плюси и риски этого варианта

    0   Спам