Відносини договору оренди землі в Україні регулюються Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі" (стаття 33). Перш за все проаналізуємо загальний порядок продовження дії договору. Якщо орендар належно виконував обов`язки за умовами договору, він має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Це і буде вважатися поновленням договору. Вищий господарський суд звертає увагу, що таке переважне право виникає тоді, коли земля знову передається в оренду (п.8 Постанови Верховного Суду України від 16.04.2004 №7 "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних прав"). Тобто має бути встановлено, що орендодавець має на меті знову передавати спірну земельну ділянку в оренду іншій особі.
Тож, з метою реалізації свого переважного права орендар зобов`язаний:
1) повідомити
про це орендодавця
до спливу строку договору оренди
землі у строк, встановлений цим
договором, але не пізніше ніж за
1 місяць до спливу строку договору оренди землі. Часто у договорах прописаний
більш тривалий строк повідомлення, наприклад, 3 місяці. Але таке положення
можна визначити як таке, що обмежує права орендаря. Тому для останнього
імперативом є норма закону, яка встановлює
«дедлайн» відправлення відповідного листа-повідомлення орендодавцю.
2) надати проект додаткової угоди одночасно з
листом-повідомленням. У проекті додаткової угоди орендар може запропонувати
викласти деякі умови договору у новій редакції.
Які наступні дії орендодавця? Протягом 1 місяця орендодавець розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності, заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
На цьому етапі і виникають проблеми. Уповноважені органи інколи схильні зловживати своїми правами. Можливі ситуації, коли орендодавець зволікає чи ухиляється від прийняття рішення, тобто орендарне отримує відповіді відорендодавця. Якщо лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі не надходить протягом 1 місяця, але орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, договір оренди вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Проте зафіксуватифакт поновлення договору необхідно шляхом укладення додаткової угоди в обов`язковому порядку.
Але порядок укладення додаткової угоди буде диференційований в
залежності від моменту виникнення в орендаря переважного права на
укладення договору оренди. З чим це пов`язано? 12.03.2011 року набули чинності зміни до Закону України "Про оренду землі". Відтоді згідно зі статтею 33 укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:
власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);
уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого
самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом
місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель
державної або комунальної власності).
У судовій практиці вказаний механізм укладення угоду з керівником
відповідного органу (визначається рішенням самого органу) без прийняття окремого рішення цим органом
названо «автоматичною пролонгацією».
У п. 2.17 Постанови Пленуму Вищого господарського суду
України від 17.05.2011 № 6 «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах,
що виникають із земельних відносин» вказано на необхідність враховувати те, що
до спірних правовідносин має
застосовуватися саме та редакція закону, яка була чинною на дату, з якої виникло переважне
право на поновлення договору оренди земельної
ділянки. При цьому, якщо відповідні правовідносини виникли
між сторонами до
внесення змін Законом України
"Про регулювання містобудівної
діяльності" (набрав чинності з
12.03.2011) до статті 33 Закону України "Про оренду землі" слід брати до уваги, що попередня
редакція зазначеної статті
Закону України "Про
оренду землі" не
передбачала автоматичного поновлення договорів оренди землі.
Загалом прийняття рішення про надання права користування
є не обов'язком
відповідного органу місцевого самоврядування чи органу виконавчої влади, а
їхнім правом і виступає формою реалізації такими органами своїх прав щодо
володіння та розпорядження відповідними землями від імені українського народу в
силу приписів ст.116
Земельного кодексу України,
відповідно до якої громадяни та юридичні особи набувають права власності та
права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної
власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого
самоврядування в межах їх повноважень. Зобов'язання таких
органів в судовому порядку укласти договір або
ж продовжити дію договору за відсутності
рішення є неможливим, оскільки це порушувало б їх передбачену Конституцією
України виключну компетенцію.
Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Щодо органів місцевого самоврядування слід застосовувати п. 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", згідно з яким питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельної ділянки в оренду та поновлення договору оренди земельної ділянки) вирішується на пленарному засіданні ради – сесії.
Положення статті 33 в редакції 12.03.2011 виступають винятком із загального правила і обмежують компетенцію уповноважених органів у сфері земельних відносин. Закон України «Про оренду землі» визначає, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.
Які форми захисту доцільно застосовувати в такій ситуації? Звичайно, юрисдикційні, тобто подавати позовну заяву до суду. Звертаємо Вашу увагу, що спори про визнання договору оренди укладеним або визнання правочину недійсним (у разі, якщо уповноважений орган не дотримався Вашого переважного права і уклав договір з іншим суб`єктом) є приватноправовими, оскільки уповноважені органи (міська рада чи орган виконавчої влади) у таких відносинах виступають як власники, не здійснюють владні повноваження щодо орендаря, перебувають з останнім в однаковому правовому становищі. Отже, такі спори мають вирішуватися у порядку господарського (якщо сторони виступають суб`єктами господарювання: юридичними особами або фізичними особами-підприємцями) або цивільного (якщо Ви не маєте статусу підприємця) судочинства. Про це зазначає Верховний Суд України у своїй Постанові від 14.02.2012 у справі за позовом закритого акціонерного товариства «Корпорація ІгроСервіс» до Алуштинської міської ради Автономної Республіки Крим.
Автор консультації: Долженко Катерина
Дата надання консультації: 14.01.2014
Кількість переглядів: 10558
Адреса електоронної пошти не вказана
Сайт, сторінка автора
Соціальні мережі сторінка автора
Оцінки консультації (5): 5.0
Залишити відгук у ГОСТЬОВІЙ КНИЗІ
Теги матеріалу:
Коментарів нема