Головна » Правова допомога » Консультації

Способи розпорядження нерухомістю

Автор: marina_raulets | Дата додавання: 10.02.2014, зміни: 27.11.2024, 20:52
Категорія: Цивільне право

0 | Переглядів: 2280

Сьогодні є декілька видів договорів, у разі укладення яких здійснюється відчуження майна. Кожен з них має свою правову природу, особливості та правові наслідки укладення. У цій статті зроблено порівняльну характеристику найбільш поширених у практиці договорів: дарування, купівлі-подажу та довічного утримання (догляду).

Так, відповідно до чинного законодавства, за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. При цьому слід наголосити на безоплатність такого договору. Це означає, що дарувальник не має права вимагати від обдаровуваного здійснення на свою користь будь-яких дій майнового чи немайнового характеру. Договір дарування предметів особистого користування та побутового призначення може бути укладений усно.

Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Договір дарування майнового права та договір дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому укладається у письмовій формі. У разі недодержання письмової форми цей договір є нікчемним.(ст. 719 ЦК) Після підписання договору та отримання дарунка обдаровуваний стає повноправним власником.

Не менш важливу роль має такий вид відчуження, як довічне утримання. За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК). Специфіка предмету договору полягає в тому, що, по-перше, для забезпечення утриманням та (або) доглядом може бути відчужено лише житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, і, по-друге, утримання може здійснюватися в усіх видах матеріального забезпечення, як і догляд, за домовленістю між сторонами. Строк дії договору визначається безпосередньо його природою і дорівнює періоду життя утриманця.

Форма договору — письмова, підлягає нотаріальному посвідченню, а щодо передання нерухомого майна — підлягає державній реєстрації. Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.( ст.746 ЦК)

В свою чергу в договорі довічного утримання можуть бути визначені всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду( опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача.( ст 749 ЦК)

Укладаючи договір довічного утримання (догляду), фізична особа отримує можливість забезпечити собі довічний догляд, оскільки в самому договорі передбачають конкретні види грошового, матеріального забезпечення і терміни його надання.

Договір довічного утримання має два нюанси , які підкреслюють його специфіку. По-перше, цей договір не встановлює точну суму, яку доводиться витратити набувачеві для утримання відчужувача. Тому на момент підписання договору визначити розмір витрат неможливо. Ще одна перевага договору довічного утримання у тому, що право власності на нерухомість переходить до набувача в момент підписання договору.

Так,наприклад, якщо ви бажаєте відчужити свою нерухомість і при цьому продовжувати отримувати субсидію на газ (звісно,якщо вона у вас була),то найкращим способом здійснення відчуження є договір довічного утримання.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. (ст. 655 ЦК)

Договір купівлі-продажу житлового будинку і квартири має (порівняно з загальними правилами купівлі-продажу) відповідні особливості.

Суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору пояснюються важливістю житлового будинку і квартири як об’єкта права приватної власності. Договір купівлі-продажу житлового будинку чи квартири обов’язково повинен бути нотаріально посвідченим і підлягає державній реєстрації.

Договір купівлі-продажу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки та іншого нерухомого майна укладається за місцезнаходженням будівлі (ст. 55 Закону України "Про нотаріат”). Необхідно підкреслити, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

В свою чергу відповідно до ст. 3 ч.3 ЗУ «Про державне мито» за посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус стягує державне мито в розмірі 5 % від суми договору (але не менше як 0,5 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян), а якщо будинок відчужується близьким родичам -дітям, подружжю, батькам, то розмір державного мита становить 1 % (але не менше ніж 0,2 % неоподатковуваного мінімуму доходів громадян).

Відповідно до нового законодавства покупець і продавець повинні відкрити 2 рахунки в банку,де з одного рахунку(покупця) буде перераховано кошти на інший (продавця). Як результат,банківські комісійні суттєво вдарять по бюджету пересічних громадян. Після здійснення цієї процедури необхідно пред'явити виписку про переказ коштів з одного рахунку на інший нотаріусу. Більше 150 тисяч готівкою передавати заборонили.

Раніше реєстрація прав була прерогативою бюро технічної інвентаризації (БТІ). З урахуванням нових функцій, нотаріуси перетворилися на свого роду «єдине вікно» для операцій з нерухомістю.

Тепер, після завірення угоди в нотаріуса, цей же нотаріус може зареєструвати відповідне право на нерухомість, що раніше знаходилося у виключній компетенції БТІ. Це повинно полегшити роботу юристів при супроводі угод купівлі-продажу землі та нерухомості. Крім того, вилучення з Держреєстру зможе отримати будь-яка юридична або фізична особа на підставі відповідної заяви, що спростить процедуру проведення юридичного аудиту.

Такі зміни направлені на те, щоб спростити життя пересічним громадянам: документи на реєстрацію нерухомості можна буде подавати в електронному вигляді, строки на реєстрацію скоротяться з 14 до 5 днів, крім того, оформити документи можна в будь-якому місті, незалежно від місця знаходження квартири або будинку. Але найголовніше: тепер покупцеві не потрібно буде після угоди йти в БТІ і стояти в чергах, щоб зареєструвати куплену квартиру. Роботу БТІ виконають нотаріуси. Нотаріуси отримають ключі доступу (за них доведеться заплатити) до Держреєстру прав власності на майно, де вони зможуть змінити дані про власника. Людина понесе до нотаріуса тільки техпаспорт на будинок або квартиру і свої документи. Оформивши угоду, нотаріуси тут же в дистанційному режимі змінюють власника нерухомості.

Обов'язки з реєстрації прав на нерухомість поділять між собою Укрдержреєстр та нотаріуси.

Якщо нерухомість новозбудована - потрібно йти до реєстраційної служби.

Як бачимо, договір дарування , купівлі-продажу та договір довічного утримання мають різні правові наслідки для відчужувача. Підводячи підсумок, необхідно зазначити, що кожна людина має різні причини, які спонукають її укладати договори, направлені на відчуження нерухомого майна, а тому може сама вирішувати, який договір вона буде укладати у тому чи іншому випадку. З огляду на вищезазначене , сподіваюсь що цей вибір стане не таким тяжким і що найголовніше з найменшими затратами.